16:16, 14 сентября 2018

Лучше в "однушку", чем "под подушку": россияне активно вкладывают деньги в недвижимость

Россияне бросились скупать недвижимость. По данным Росреестра, этим летом заметно возросло количество сделок по покупке и продаже жилья. Ряд экспертов полагает, что таким образом состоятельные граждане спасают свои сбережения – их напугало падение рубля, и они спешат вложиться в "прочные" активы. При этом специалисты отмечают, что их расчет может не оправдаться – люди рискуют обесценить или даже потерять свои сбережения. Экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов продолжит тему.

На падение рубля уже по старой привычке многие россияне отреагировали скупкой того, что, по их мнению, будет дорожать вместе с валютой. Этим летом не было очередей за импортной техникой и гаджетами, зато выросли продажи квартир, причем вопреки низкому сезону – летом обычно спрос, наоборот, падает. Аналитики говорят, что напрямую доллар и евро не связаны с ценами на недвижимость, она уже много лет фиксируется строго в рублях. Но люди рассуждают так: валюта сейчас выросла на 15 – 20%, значит инфляция подскочит примерно в тех же пределах, а вместе с общим ростом цен будут дорожать и квартиры.

Масла в огонь подливают и банки. Ожидая новых пакетов санкций и, возможно, очередных валютных скачков, они заранее поднимают ставки по депозитам и кредитам. По ипотеке в том числе – этим летом впервые за 4 года они начали расти. Как итог – люди перестали ждать дальнейшего снижения ставок и решились на покупку – кто на первую, а кто и на вторую или третью, объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

АПРЕЛЕВ: Банки будут увеличивать процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время. В этой связи люди, которые, может быть, планировали покупать недвижимость, но не прямо сейчас, а откладывали это решение, использовали эту пока еще не возросшую ставку по кредиту.

Риелторы говорят, что сейчас действительно хороший момент для покупки квартиры. Цены на недвижимость и кредитные ставки по ней достигли исторических минимумов, а дальше, возможно, будут расти. Но с точки зрения вложения денег тут не все так просто. В валюте недвижимость обесценивается уже 10 лет подряд, и конца этому движению пока не видно. Например, в январе метр жилья на окраине Москвы в среднем стоил примерно 3 000 долларов, а сегодня – уже 2 500. Если доллар продолжит расти, убытки нынешних владельцев "запасных" квартир могут вырасти еще больше. В рублях жилье тоже обесценивается – инфляция, хоть и медленно, но растет, а стоимость квартир – нет. Купив квартиру в инвестиционных целях, вы рискуете ничуть не меньше, чем если просто оставите свои деньги "под подушкой", рассуждает гендиректор компании "Метриум" Наталья Круглова.

КРУГЛОВА: Да, безусловно, недвижимость остается прекрасным сберегательным активом. Но если у гражданина есть какие-то возможности более доходных инвестиций, и он в состоянии этой большей доходностью закрыть валютные риски, которые он неизбежно на себя принимает, то, вероятно, недвижимость – это не тот инструмент, которым вам нужно пользоваться. Поэтому это очень индивидуальный вопрос.

Частично отбить вложения позволит доход с аренды, но сейчас и на этом много не заработать. Чтобы правильно подсчитать ставку, нужно сложить платежи от арендаторов за целый год и разделить на стоимость сдаваемой квартиры. В Москве в среднем получается 5 – 6% годовых. Например, "однушка" приносит 30 000 в месяц, но на ее покупку уйдет 6 000 000 – 7 000 000. Та же сумма на депозитах в банке даже при текущих скромных ставках принесет те же 30 000 или до 40 000 в месяц. Правда, есть любопытная закономерность: чем дешевле квартира, тем выгоднее её сдавать в аренду. В регионах, удаленных от Москвы, на 6 000 000 можно купить 3 квартиры и сдавать их, получая в сумме 50 000 – 60 000 в месяц.

Пока нет подробной статистики по другим городам, но риелторы говорят, что в Подмосковье этим летом тоже был бум продаж. Люди накупили участков, домов и квартир существенно больше, чем обычно. Возможно, кто-то из них делал это с целью инвестиций, но больше похоже на то, что покупали в основном для отдыха, рассказывает руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

ТАГАНОВ: Связано это и с улучшением погодных условий в этом году по сравнению с прошлым летом, и со стабильностью рынка в целом. Не было этим летом каких-то бурных переживаний и потрясений. Люди приобретают загородную недвижимость в основном для себя либо для своих детей и внуков. При этом "загородка" – это предмет спроса второго или даже третьего порядка. Инвестиции в нее давно потеряли актуальность.

Из-за хорошей погоды выросло число просмотров, поясняет эксперт: людям просто было удобно ездить по Подмосковью и прицениваться. Но также погода повлияла и на сами сделки. Если обычно после просмотра на покупку решается каждый десятый клиент, то, благодаря солнцу и приятным пейзажам, этим летом раскошеливался каждый восьмой. Впрочем, дома и квартиры сейчас редко кто покупает просто "на эмоциях", добавляет риелтор. Покупатели ездят смотреть одни и те же, в основном самые ликвидные объекты (те, что потом можно будет без проблем продать). Таковых – примерно 1/5 от всего, что выставлено на продажу. То есть 80% загородных домов, квартир и участков люди не рассматривают вообще. Агенты называют их "мертвыми" и категорически не советуют вкладывать в них деньги, как бы дешево они ни стоили.