19 июля 2016, 21:11

Минфин предлагает возродить доходные дома

поделиться:

В России после почти векового перерыва снова будут строиться доходные дома, пишет "Российская газета" в интервью с замминистра финансов Алексеем Моисеевым. Со слов чиновника, уровень комфорта в них будет выше, чем в частных квартирах. При этом новый тип жилья будет полностью обеспечен всей инфраструктурой - от детских садов до прачечных. Насколько реальны все эти прогнозы, разбирался экономический обозреватель "Вестей ФМ" Валерий Емельянов.

Минфин собирается возрождать доходные дома. Как и во времена царской России, это будут целые здания, выделенные под сдачу в аренду для лиц, которым на собственное жилье в городе заработать не удается. И речь вовсе не о бараках или общежитиях. Напротив, это будут благоустроенные новостройки. С одним лишь отличием от ипотечных квартир: их нельзя купить. В остальном - обычный жилой дом экономкласса или даже выше. С консьержем, собственной коммунальной службой, больницей, школой и детским садом. Что особенно приятно для иногородних - никаких проблем с регистрацией, рассуждает член Экспертного совета при правительстве Роман Терехин:

"В случае с доходными домами, скорее всего, это будет предусмотрено на уровне правил сдачи. Будут некие типовые юридические документы данного доходного дома, и процедура получения регистрации там будет доведена до автоматизма. Более того, возможно, что государство в рамках разработки программы примет меры к тому, чтобы доходный дом (скорее всего, так и будет) был обеспечен детскими садами в не меньшем объеме, чем, например, обычный жилой дом, который строят частные застройщики".

От обычных арендных квартир доходные дома будут отличаться еще и ценой. По расчетам журналистов, бравших интервью у замглавы Минфина, аренда обойдётся в 12 тысяч рублей в месяц. Но это - средняя ставка по России, а в Москве она может составить около 30 тысяч рублей - как раз столько, сколько стоит аренда у частного лица "однушки" на окраине города. Юридические лица, то есть фирмы, управляющие недвижимостью, по таким ценам сдавать свои квартиры явно не готовы. Неким подобием доходных домов у них являются городские апартаменты. По сути, это отели квартирного типа. И, например, скромная "однушка"-студия в таком доме сейчас обойдётся от 50 тысяч в месяц. В России уже пробовали внедрять коммерческую аренду на западный манер, но пока безуспешно, сетует директор по продажам группы компаний PSN Екатерина Тейн:

"Довольно большой опыт у Запада. Взять любу мировую столицу: там доходные дома есть, они существовали всегда и пользовались большим спросом. Более того, когда у нас начали строить "Москву-Сити", то операторы доходных домов из Лондона, Америки приходили и пытались создать такие дома в России, выкупив одну из башен или ее часть".

Дело не пошло, поскольку российский бизнес работает при высоких банковских ставках и с огромной (по зарубежным меркам) скоростью. Дом нужно полностью построить, сдать и заселить за 3 года. Только продажа оправдывает все эти затраты. На доходах с аренды бизнес окупит свою стройку не раньше, чем через 20 лет. Поэтому государство должно или помогать застройщикам, или скупать у них квартиры, чтобы затем сдавать частным лицам. В Минфине полагают, что доходные дома лучше простимулируют экономику, чем поддержка ипотеки, которую планируют свернуть в следующем году. Однако, судя по расчетам, ипотечных субсидий хватит лишь на небольшое количество доходных домов. 16,5 миллиардов, потраченные на снижение ставки в этом году, позволили обеспечить жильем более 300 тысяч семей. За те же деньги полностью можно выкупить только 8000 аналогичных квартир. При этом непонятно, как и по каким ценам их потом сдавать в аренду населению, добавляет Роман Терехин:

"Безусловно, для того чтобы в Российской Федерации заработал институт доходных домов, именно государственных, нужно менять законодательство, дополнять его новыми нормами. Поскольку сейчас порядок предоставления жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда по договору коммерческого найма, то есть механизм внедрения таких доходных домов, никоим образом внятно не установлен. Не прописаны также порядок формирования этих доходных домов и процедура придания им такого статуса. Что вообще будет считаться доходным домов? Нужно вводить подобный термин в закон".

В Минфине считают, что доходные дома будут удобны всем. Хозяева квартир и жилых зданий получат гарантии и деньги от государства, а жильцы смогут арендовать жилье на протяжении длительного периода, не опасаясь внезапного выселения, без споров по поводу оплаты текущего ремонта и без внезапных повышений арендных ставок. Все условия будут детально прописаны в договоре между физлицом (арендатором) и юрлицом (арендодателем). В теории ничто не мешает то же самое делать уже сейчас, например, при аренде квартиры у обычного частника. Но понятно, что большинство граждан не ходят к юристу перед тем, как подписать договор аренды, говорит Роман Терехин:

"Если человек, который будет снимать жилье, пропишет условия в данном договоре - например, ограничения по увеличению квартплаты, это же условие он может прописать как со владельцем квартиры-физлицом, так и с юрлицом. В любом случае он будет защищен. Как раз в данном случае законодательство менять не принципиально, но важно повышать правовую культуру граждан, чтобы они четко понимали, что нужно договариваться не понятийно, а юридически - все договоренности фиксировать в договоре".

В любом случае в большинстве городов России снимать квартиру сейчас выгоднее, чем брать ипотеку, отмечают эксперты. За счет разницы между ставками аренды и доходностью банковских вкладов накопить на свое жилье можно за меньшее время, чем погасить ипотечный кредит.