17:00, 29 января 2018

"Сдашь" арендодателя - получишь 2 миллиона

Государство доплатит арендаторам. Минстрой подготовил закон, который предоставляет им право на вычет в размере 2 миллионов рублей. Условием получения денег от государства станет официальный договор найма с собственником на срок год и более. Как это будет работать, разбирался экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов.

Вычет для арендаторов по сути очень похож на возврат средств за покупку квартиры: расходы на недвижимость можно учесть в декларации, и 13% от них государство будет периодически возвращать гражданину денежным переводом на счет или карту. Размер вычета зависит от дороговизны аренда и официального заработка человека. Например, за "двушку" в Москве, снимаемую за 40 000 в месяц, за год вернут более 60 000 рублей (условно: полтора месяца аренды - за счет государства). При условии, конечно, что у человека "белая" зарплата в расчетном году была не ниже тех же 40 000. Процедура получения вычета с аренды чужой квартиры будет даже проще, чем при покупке собственной. Теоретически нужен будет только договор с собственником и чеки на оплату, рассказывает доктор юридических наук Иван Соловьев.

СОЛОВЬЁВ: Человек обращается в налоговую, там он должен будет указать адрес сданной квартиры, паспортные данные арендодателя. Эта информация (о тех, кто сдает квартиры) попадет в ФНС. А сейчас она в основном у косвенных источников, коими можно считать риелторские агентства, которые, я думаю, не спешат предоставлять такие сведения в налоговую.

Таким образом государство получит сведения о сдаваемых в России квартирах. Но выгоду от этого не получит еще много лет. Предполагается, что размер вычета для арендаторов будет не меньше, чем при покупке собственного жилья, то есть по 2 миллиона на каждого работающего члена семьи. И пока эта сумма не будет выбрана целиком, налоги будут просто перетекать из кармана хозяина квартиры в карман нанимателя. Логично предположить, что это не понравится собственникам, и они будут стремиться поднять цену аренды, даже если наниматель не смог получить свой вычет (например, из-за низкой официальной зарплаты). Потенциально это приведет к многочисленным конфликтам, полагает партнер "ФБК Право" Надежда Орлова.

ОРЛОВА: Эта инициатива сейчас направлена на удовлетворение интересов одной из сторон. То есть один будет платить налог, когда у другого появится вычет. И можно предположить, что такие сделки по аренде будут обходиться дороже для арендаторов, потому что арендодатель будет включать в стоимость аренды те самые налоги, которые он должен будет заплатить.

Арендатору также придется выбирать - использовать право вычета, пока он арендует жилье, или дождаться покупки своего. Ведь 2 миллиона даются человеку раз в жизни на все его расходы на недвижимость. Впрочем, расчеты показывают, что выгоднее получить вычет с чужой квартиры, а не своей собственной, особенно в провинции. В регионах средняя "двушка" стоит 2,5 миллиона рублей. Семья, купившая ее на свои деньги или в ипотеку, вернет чуть более 300 000. А семья арендаторов с точно такой же квартиры (если работают и муж, и жена) получат в сумме более полумиллиона. С работающими бабушками-дедушками или взрослыми детьми - и еще больше.

Однако не стоит думать, что эти деньги получить будет легко. В законопроекте есть оговорка: вычеты дадут лишь при заключении долгосрочного договора - длительностью от года. То есть сначала нужно договориться с собственником, зарегистрировать договор в Росреестре, затем он начнет платить налоги, и лишь после этого арендатор сможет претендовать на вычет, поясняет адвокат бюро "Резник, Гагарин и партнеры" Максим Березин.

БЕРЕЗИН: Если арендатор придет в налоговую службу и что-то сообщит, то последствия будут только для арендодателя - в плане обложения его доходов арендной платой. Но раз концепция подразумевает такой квалифицирующий признак, как долгосрочные договоры, то у арендодателя из-за этого ничего не меняется. Ему что долгосрочный, что краткосрочный договор - он получает арендную плату, доход, должен его обложить НДФЛ. Краткосрочные договоры, как следует из концепции, просто не участвуют в вычете. 

Юристы говорят, что на практике физлица почти никогда не регистрируют договор аренды. Стандартный срок - 11 месяцев, затем он автоматически продлевается. Владельцам квартир так спокойнее, они хотят иметь возможность в любой момент выселить жильцов или пересмотреть размер оплаты. С другой стороны, жильцы тоже редко заинтересованы в "белой" аренде. Большинство из них не планируют жить годами на съемных квартирах и предпочитают оставлять за собой право съехать в любой момент без штрафов и потери залога.