Земельных спекулянтов обложат сверхналогом

Налог на землю, которая не используется по назначению, может быть повышен в 30 раз. Минсельхоз предлагает повысить ставки для сельскохозяйственных угодий. Хозяева участков, которые не обрабатывают, будут платить до 10% кадастровой стоимости в год. Таким образом государство хочет вынудить бизнес и граждан либо обрабатывать свою землю, либо продавать ее более хозяйственным собственникам. Кого коснутся эти нововведения, выяснял экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов.

Налог за землю для всех, кто ею владеет – от мелких дачников до больших лендлордов – составляет 0,3% от кадастра. С недавнего времени государство начало повышать сборы с тех, кто владеет угодьями (пашнями и пастбищами), но не использует их по назначению. Штрафная ставка доходит до 1,5%, то есть в 5 раз выше базовой! Конкретный ее размер устанавливают местные власти. Теперь эксперимент решено продолжить и дать право муниципалитетам поднимать налог до 10% от кадастровой стоимости земли – фактически в 33 раза по сравнению с базовой. В первую очередь это коснётся на тех, кто владеет большими участками земли и не использует их по прямому назначению, объясняет гендиректор компании "Геодевелопмент" Максим Лещев.

ЛЕЩЕВ: Как минимум в Московской области есть много землевладельцев, у которых земля сохранена "до лучших времен". Когда-нибудь в будущем они, возможно, поменяют ее статус и будут строить на ней города, производственные центры и другие объекты недвижимости. Но сегодня эта земля "стоит" и особых денег не просит. По факту она нужна для того, чтобы в будущем задорого продать или вложить в инвестиционный проект.

За последние 10 лет бизнес раскупил под застройку около 40 миллионов гектаров у бывших колхозов и совхозов. В Госдуме как-то озвучивали цифры: с конца нулевых Россия потеряла около половины земель сельхозназначения. Большая их часть так и не пошла в оборот. Год назад Налоговая служба совместно с Росреестром и Россельхознадзором насчитала 5 500 участков, которые используются не по назначению (чаще всего – под свалки) либо не используются вообще. Речь именно об угодьях, то есть самых ценных землях, которые на кадастровых картах значатся как "возделываемые и пригодные для производства сельхозпродукции". Это – бывшие колхозные поля, луга и сады, не переведенные в другую категорию. Если они зарастают, то за них придется платить сверхналог. Для обычных СНТ и огородов ничего измениться не должно, говорит директор Центра агропродовольственной политики ИПЭИ РАНХиГС Наталья Шагайда.

ШАГАЙДА: Земли сельхозназначения – это большая категория земель, в составе которой могут быть и сельскохозяйственные, и несельскохозяйственные угодья. Кроме того, на землях сельхозназначения есть участки с разным видом разрешенного использования. В частности, участки для дачного строительства, садоводства тоже могут относиться к землям сельхознаначения. Но на них не распространяется закон об обороте земель сельхозназначения и, соответственно, механизмы фиксирования неиспользованных земель. В отношении граждан – нет.

Кроме дач и огородов, к сельхозугодьям не относятся приусадебные участки, фермерские хозяйства, учебные и научные полевые участки, общинные земли коренных народов и казачьих объединений. Все они могут, как и прежде, ничего не делать со своими землями и платить пониженный налог. Налог затронет только нарушителей закона. Если не соблюдены правила использования сельхозземель (перед застройкой нужно получать на это разрешение) или земля не переведена в другую категорию (а перевести угодья невероятно сложно), то у собственника появятся дополнительные проблемы в виде 30-кратного налога, замечает директор московского офиса Tax Consalting UK Эдуард Савуляк.

САВУЛЯК: Надо понимать, что на земле сельхозугодий строить ничего нельзя. Поэтому это точно не коснется дачников. Но если это был самозахват земли – она относится к угодьям, а там замок построил, то, во-первых, этот замок положено снести, а во-вторых, захватчик должен будет платить этот повышенный налог.

Эксперты не могут точно сказать, сколько таких самостроев в Подмосковье и по всей России. Иногда они возникают по причине изменения статуса участка задним числом. Например, была сельхозземля общего назначения, а после кадастровых работ превратилась в угодья. Такие ситуации должны разбираться в судах. Однако есть и другая сторона медали. Многие крупные и мелкие собственники уже адаптировались к штрафным налогам (которые сейчас составляют до 1,5%), вернее, научились их обходить. Так что новые налоги они тоже не будут платить, рассуждает редактор журнала "Дайджест недвижимости" Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: Борются с этим очень просто – высаживают там какой-нибудь клевер и раз в год его скашивают. Стоимость подобных работ – гораздо меньше, чем налоги. И тем самым они решают эту проблему. А частники, которые построили домики, могут признать их временными строениями и тоже избавиться от необходимости платить повышенные налоги. То есть схем ухода от этого налога на сегодняшний день достаточно много.

Впрочем, тех, кто соблюдает закон, новые налоговые ставки наверняка впечатлят. Средняя кадастровая стоимость сотки в Подмосковье сейчас составляет около 150 000. Если собственник решит "заморозить" эту землю и позднее продать ее строительным фирмам, то за участок площадью всего 1 гектар ему придется платить около 1 500 000 рублей ежегодно. Отталкиваясь от динамики рыночных цен, можно предположить, что покупал он эту землю несколько лет назад в лучшем случае за 23 000 000, а продаст сейчас не более чем за 25 000 000. При такой низкой доходности, да еще и с повышенным налогом, лучше и не начинать спекулировать землей.