13:21, 07 марта 2019

Апартаментам добавят прав

Апартаменты частично приравняют к жилью. В Госдуме готовят закон, который защитит покупателей такой недвижимости от банкротства застройщика. Апартаменты будут застрахованы от недостроя по аналогии с тем, как это происходит с обычным жильем. Депутаты говорят, что это – необходимо: россияне все чаще предпочитают апартаменты – они гораздо дешевле квартир, и в этом сегменте уже формируется ценовой пузырь. Обозреватель "Вестей ФМ" Валерий Емельянов – подробнее.

Чисто внешне апартаменты почти ничем не отличаются от квартир, но по статусу – гораздо ниже. Формально это не жилые помещения, а некое подобие отеля, приспособленного для постоянного проживания. Как правило, там есть консьерж, прачечная, собственная служба уборки, но нет, например, привычного двора с детской площадкой и балконов, нет права прописки, а следовательно, и прикрепления к детским садам. У них выше, чем в обычных домах, коммунальные платежи (в среднем на четверть) и налоги (в среднем в 2,5 раза). Но из-за этого они продаются существенно дешевле квартир – иногда почти на 30%. То есть, например, "двушка" в Москве может стоит 10 миллионов, а точно такие же по метражу апартаменты рядом – не более 8 миллионов.

Проблема в том, что люди покупают апартаменты, как и обычные квартиры, в том числе и на стадии строительства. Но по закону защита дольщиков на нежилые помещения не распространяется. Если банкротится застройщик, то покупателям апартаментов никакой компенсации не положено. Собственно, это неравенство и решили исправить в новом законопроекте. Комментирует партнер юридической фирмы "ФБК Право" Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: То есть люди в это вкладываются, как в квартиры, собираются жить там, продают маленькую квартиру, чтобы купить апартаменты побольше, а потом все это дело накрывается и получается, что с точки зрения социального эффекта это действительно несправедливо – что нет такой же страховки. При этом, напомню, апартаменты – это не обязательно какие-то хоромы. Это может быть обычная однокомнатная квартира, только она называется апартаментами.

Для большинства россиян покупка апартаментов остается экзотикой, но постепенно желающих сэкономить на такой схеме становится все больше. В среднем в год в России сдают в эксплуатацию около миллиона метров апартаментов, и объемы быстро растут. Многие люди покупают в надежде, что этот вид недвижимости рано или поздно уравняют с квартирами, и тогда они резко взлетят в цене.

По мнению ряда экспертов, новый законопроект, хотя частично устраняет неравенство, может создать новую проблему. В этом году долевые схемы фактически будут запрещены. Строителям жилья придется переходить на проектное финансирование и эскроу-счета, то есть они не смогут брать деньги с покупателей, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Но на апартаменты это не распространяется, ведь формально это – нежилые помещения. Не исключено, что застройщики в целях экономии начнут выходить из сегмента жилья и создавать больше "полуотелей", имитирующих квартирные комплексы. Причем их можно будет брать на стадии котлована, то есть еще дешевле, чем готовые полноценные ЖК. Это чревато надуванием ценового пузыря и толпами новых обманутых дольщиков, только уже с апартаментами. Если же уравнять их с квартирами по всем параметрам, то апартаменты просто исчезнут с рынка, продолжает Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Тогда имеет смысл предоставлять по ним налоговый вычет, вписать в 214-ФЗ, соответственно, менять режим застройки. Но тогда вырастает цена, и апартаменты попросту становятся квартирами. Нежилые квартиры становятся жильем. Принимая сейчас половинчатый закон, направление развития уводит нас к признанию апартаментов жильем. Но если это сделать, то теряется экономический смысл строительства апартаментов.

Ключевой вопрос – как поступить с теми комплексами, которые уже построены. Если их признать обычными жилыми домами, то нужно будет достраивать детские сады и поликлиники, а в ряде случаев – менять санитарные стандарты или реконструировать само здание. В будущем, говорят эксперты, такие гибриды, не подходящие ни под жилье, ни под коммерцию, вероятно, просто запретят строить. Тем более что сейчас все идет к одному: никаких покупок на стадии строительства. Все риски недостроя возьмут на себя банки. Населению будут предлагать только готовые помещения – вне зависимости от того, как они будут называться на бумаге, говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

АПРЕЛЕВ: Население покупает дороже, но уже готовое жилье или апартаменты с использованием ипотечного кредитования. Эта модель, к которой надо переходить, и отказываться от привлечения денег у населения в период строительства. И уж тем более – от создания всяких суррогатных схем вроде компенсационных фондов, когда добросовестные компании платят за недобросовестных.

Вопрос о статусе апартаментов в Госдуме поднимается с периодичностью примерно раз в год. В предыдущие сессии депутаты уже рассматривали законопроекты, где пытались в той или иной мере решить проблему, но каждый раз документы забраковывали. В правительстве тоже нет общей позиции. Есть ведомства, которые продвигают полное уравнивание апартаментов с квартирами, но есть и такие, которые считают, что их нужно запретить. Ведь следуя логике тех, кто выступает за апартаменты, – можно сказать, что любая недвижимость, перестроенная под жилье, может становиться полноценным жильем. В том числе, например, можно будет прописаться и в обычном гараже.