17:04, 14 января 2021

Власти опробуют новые механизмы выявления теневой аренды

Минстрой намерен ввести жесткие и единые для всей России нормы сдачи жилья. До сих пор власти неоднократно пытались разного рода механизмами сделать этот рынок прозрачным. Теперь все процедуры планируется обрядить в рамки закона. О возможных переменах в условиях аренды рассказывает обозреватель «Вестей ФМ» Сергей Артемов.

Ежегодно в Москве на рынок аренды выставляются около 250 тысяч жилых помещений. Что-то находит клиентов, что-то "стоит" месяцами. Но приблизительно постоянно сдаются около 150 тысяч лотов. И лишь 30 тысяч из них как-то оформляются при аренде. Причем настоящих договоров тем больше, чем выше класс квартиры. Стороны не хотят рисковать ни самим объектом, ни суммами, которые нужно за него платить. К тому же часто роскошные апартаменты снимают для своих наемных менеджеров юридические лица, и для них документы важны. Но если предположить среднюю цену аренды остального жилья, сдающегося с помощью удара по рукам, на уровне минимум 25 тысяч рублей в месяц, то несложно посчитать: только бюджет столицы на сделках мимо налогов теряет ежегодно около 4,5 миллиардов рублей. Ну и часто возникают скандалы между владельцами объектов и временными жильцами – кто, кому и сколько должен, если жилец испортил, например, паркет или, напротив, наклеил новые обои взамен ветхих старых.

Все эти вещи должны быть прописаны в законе. Так решили в Минстрое и начали разрабатывать проект. В нем, как уже предположили эксперты, могут оказаться и типовые договоры аренды – для заключения сторонами, дабы избегать разногласий. А поскольку задача увеличения сбора налогов должна отражаться в законе в любом случае, возможно, будет там и глава насчет обязательных безналичных платежей, которые легко контролировать, отмечает адвокат Юридической группы «Яковлев и партнеры» Евгения Рыжкова.

РЫЖКОВА: Утверждение типовых договоров обычно не влечёт их обязательность. Возможно, будет в законе предусмотрено положение о том, что обязательным условием должны стать определённые права и обязанности сторон, допустим оплата только безналичными платежами. Хотя мне кажется, это – сомнительное положение, и вряд ли оно будет включено. Обычно типовые договоры разрабатываются для удобства сторон. Например, сейчас многие не заключают договор, потому что не знают, как его заключать, или не хотят тратиться на юриста, и им это не особо нужно. Если будет какая-то готовая типовая форма, законодатель предполагает, что тогда население чаще будет их (договоры) заключать.

«Власти намерены выявлять теневую аренду» – заголовки такого плана можно найти в архивах новостей едва ли не за каждый год последнего десятилетия. Способов предлагалось множество. Теперь Минстрой озвучивает понятие «реестр арендодателей». Сформировать его несложно: достаточно автоматом внести тех граждан, у кого во владении – больше одной квартиры. Попадание в реестр, впрочем, говорит адвокат компании BGP Litigation Екатерина Ардашева, не влечет столь же автоматическое налогообложение.

АРДАШЕВА: Если такой реестр действительно будет введён и закон будет принят, то это не влечёт автоматического взыскания каких-то налогов или иных платежей, нет. Это лишь возможность для налогового органа, ну, так сказать, «мониторить» лиц, которые потенциально могут получать доход от аренды.

Реестр – лишь механизм, который хоть и не будет поводом для налога, но все же окажется неплохим поводом для визита налоговиков в гости, полагает Евгения Рыжкова.

РЫЖКОВА: Реестр, как я понимаю, создается для того, чтобы учитывать людей, у которых больше одной квартиры, больше, чем одного жилья. И когда как-то будут вычисляться люди с таким имуществом, впоследствии, видимо, госорганы будут уже проверять, кто проживает в этих вторых квартирах и так далее. Сам факт попадания в реестр вряд ли может стать основанием для уплаты налога, но это будет, возможно, основанием для каких-то проверок.

А дальше – интересно: если владелец жилья и его квартиросъемщик сосуществуют душа в душу, то на вопрос «Кем вы приходитесь владельцу?» арендаторы всегда расскажут былину про дальнее родство или дружбу не разлей вода с самого детсада. Но и в этом случае, как считает адвокат Владислав Кочерин, установить истинную материальную подоплеку взаимоотношений можно.

КОЧЕРИН: Они – налоговики – могут даже завести в принципе какое-то дело теоретически – допустим, с предупреждением лица об ответственности за дачу ложных показаний. И тогда опрашиваемым лицам в рамках проверки сложнее будет сообщать неверные данные, и контроль может ужесточиться. Но, опять же, очень многое зависит от того, как в итоговом варианте сформулируют вот этот вот порядок, как урегулируют эти отношения, какие инструменты контроля будут зафиксированы.

Комментаторы отмечают, что более тщательное принуждение арендодателей к налоговой дисциплине заставит их платить. Как платить – поясняет Екатерина Ардашева.

АРДАШЕВА: Налог платится по итогам года. В течение года человек может месяц сдавать квартиру, месяц не сдавать, а может вообще весь год её не сдавать и тем не менее быть в этом реестре. Соответственно, по итогам года, если у него был именно доход, то есть фактически он получал деньги от нанимателя, тогда в следующем году ему нужно будет отчитаться в инспекции. И этот реестр позволит, грубо говоря, сопоставить, отчитался этот человек или нет. Если не отчитался – соответственно, направить ему требование с уточнениями. Но, опять же, это не влечёт никакого автоматического взыскания.

А поскольку терять такие деньги владельцы не намерены, то и величина платежей для арендаторов тоже увеличится. Как минимум на эти 13%. Но в реальности все не так плохо. На многих территориях страны уже действует режим специального налогообложения для самозанятых – его сейчас устанавливают региональные администрации. И он подразумевает уменьшение налога более чем вдвое, отмечает Екатерина Ардашева.

АРДАШЕВА: Действительно, если самозанятый получает доход от физического лица, он вправе платить только 4% вместо 13 или 15% с этого года; если он получает доход от юридического лица (ну, бывает такое, что физическое лицо сдает квартиру в аренду юридическим лицам), то тогда он платит 6%.

Каким будет закон, станет ясно осенью, когда он поступит на рассмотрение в Госдуму. Но в свете его перспектив будет нелишним напомнить, что зарегистрироваться в качестве самозанятого можно за несколько минут через портал госуслуг не выходя из дома.